27 de agosto de 2026
Airbnbzação das cidades: o embate entre o turismo e a moradia
Nathalia Freindorfner
Depois de mais de 20 anos morando no Flamengo, na Zona Sul do Rio de Janeiro, Raísa* decidiu sair do aluguel e comprar um imóvel. Diante dos altos preços na região, ampliou a busca e acabou adquirindo um apartamento na Barra Olímpica, na Zona Sudoeste, a cerca de 32 quilômetros do bairro onde morava.
“Acho que só percebi, após mais de 20 anos de Zona Sul, o aumento exorbitante de estrangeiros morando aqui, e também vindo para turismo. Sempre teve, mas nos últimos anos está muito mais do que sempre foi. Acredito que isso possa ter contribuído pros preços proibitivos dos imóveis. Espero quitar meu apartamento na Barra Olímpica e conseguir vender para financiar outro na Zona Sul em um futuro próximo”, relata.
O caso ajuda a ilustrar uma discussão que cresce em cidades turísticas: até que ponto a expansão dos aluguéis de curta temporada interfere na oferta e no preço dos imóveis para quem vive nesses locais?
No centro desse debate estão plataformas como o Airbnb.
A empresa chegou ao Brasil em 2012 com uma proposta simples: permitir o aluguel de imóveis por curtos períodos, oferecendo aos visitantes uma alternativa aos hotéis e uma experiência mais próxima da rotina de um morador local.
O modelo se popularizou. Segundo dados divulgados pelo Airbnb, em 2025 houve crescimento superior a 20% no número de noites reservadas com origem no Brasil, além de aumento de 17% no número de usuários brasileiros da plataforma.
Com o avanço da demanda, também mudou o perfil de parte dos imóveis oferecidos. O que antes estava associado principalmente a moradores que disponibilizavam um quarto ou a própria residência em períodos específicos passou a coexistir com outro modelo: investidores que compram imóveis em regiões turísticas e os destinam exclusivamente às locações de curta duração.
Esse movimento alimenta o debate sobre a chamada “airbnbzação” das cidades e seus possíveis efeitos sobre a oferta de imóveis para locação convencional.
Cidades do mundo adotam restrições
O conflito entre turismo, mercado imobiliário e moradia já levou cidades ao redor do mundo a adotar regras para os aluguéis de curta temporada.Em Nova York, desde setembro de 2023, determinadas locações só podem ocorrer quando o proprietário reside no imóvel, permanece no local durante a estadia e recebe, no máximo, dois hóspedes.
Paris também impõe limites ao número de noites em que determinados imóveis podem ser oferecidos para locação de curta duração. Barcelona adotou uma medida mais rígida e anunciou o fim das licenças para apartamentos turísticos a partir de 2028.
A decisão ocorre em uma cidade que recebe grandes fluxos de visitantes e expõe uma questão comum a outros destinos turísticos: como incentivar uma atividade importante para a economia sem ampliar a pressão sobre a moradia?
Turismo brasileiro cresce
No Brasil, o debate acontece em um momento de expansão do turismo.
Segundo dados divulgados pela Embratur, mais de 9 milhões de turistas estrangeiros vieram ao país em 2025, aumento de 37% em relação ao ano anterior.
As plataformas de aluguel de curta temporada acompanharam esse crescimento. Dados citados no levantamento indicam aumento da atividade econômica associada ao Airbnb no país.
Ao mesmo tempo, casos registrados em grandes cidades brasileiras mostram os conflitos que podem surgir quando imóveis destinados à habitação passam a ser utilizados como hospedagem temporária.
São Paulo investiga uso de habitação popular
Na capital paulista, Airbnb e Booking foram alvos da CPI da HIS e HMP, que investigou anúncios em prédios destinados a Habitações de Interesse Social e Habitações de Mercado Popular utilizados para locações de curta temporada.
Desde maio de 2025, um decreto da Prefeitura de São Paulo proíbe que unidades de Habitação de Interesse Social sejam destinadas a esse tipo de aluguel.
Para quem mora nesses empreendimentos, os impactos relatados vão além da disponibilidade das unidades.
Morador de um prédio com 224 apartamentos, Renato afirma que apenas 22 deles são utilizados como moradia de longa duração.
“Existe um fluxo constante de pessoas que entram e saem do prédio, o que torna muito difícil para a portaria distinguir moradores, visitantes e hóspedes. Também há situações recorrentes de pessoas fazendo uso de drogas nas áreas comuns e de hóspedes utilizando as unidades para encontros sexuais. Isso é especialmente problemático porque convivemos com moradores de diferentes idades, inclusive pessoas idosas, que acabam encontrando esse tipo de situação nos corredores”, relata.
Segundo Renato, a dinâmica também gera custos adicionais para o condomínio.
“Como muitos hóspedes estão viajando e utilizam serviços de delivery, por exemplo, há horários de grande sobrecarga na portaria. Ou seja, os moradores acabam arcando com custos decorrentes de uma atividade da qual muitos sequer participam.”
O relato mostra que a discussão sobre aluguéis de curta duração também pode chegar à rotina dos condomínios e à convivência entre moradores permanentes e hóspedes.
Studios avançam no Rio
No Rio de Janeiro, o debate também passa pela mudança no perfil dos novos empreendimentos.
Segundo dados da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro, a Ademi-RJ, o número de lançamentos de studios cresceu 35% em 2025, enquanto o de imóveis de quatro quartos caiu quase 40%.
Outro dado citado pela entidade é a velocidade das vendas: em média, 80% dos studios, com áreas entre 30 e 50 metros quadrados, são comercializados ainda na fase de lançamento. Esse tipo de unidade é procurado por investidores interessados em locações de curta temporada.
Enquanto novos empreendimentos avançam, condomínios residenciais discutem como regular o uso de unidades já existentes para hospedagem.
O crescimento dos studios acrescenta uma nova questão ao debate. Em cidades onde o custo da moradia já é alto, parte dos novos imóveis pode ser destinada ao investimento e à hospedagem em vez da residência permanente. Por outro lado, o turismo movimenta a economia, gera renda e amplia a demanda por diferentes formas de hospedagem.
Entre moradores que tentam permanecer em regiões valorizadas, investidores interessados nesse mercado e cidades que dependem do turismo, a expansão dos aluguéis de curta temporada mantém aberto um debate que ainda está longe de ser resolvido.
No caso de Raísa, o objetivo continua sendo voltar para a Zona Sul.
“Espero quitar meu apartamento na Barra Olímpica e conseguir vender para financiar outro na Zona Sul em um futuro próximo”, diz.